Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Die Kosten richten sich vor allem nach der Art der Immobilie und nach dem Zeitaufwand für Ortsbesichtigung und Ausarbeitung. Daneben spielen der Zweck des Gutachtens und die bereits vorhandenen Unterlagen eine Rolle. Nach einem kurzen Gespräch über Ihr Anliegen erhalten Sie von uns ein verbindliches Angebot. Auf Wunsch vereinbaren wir einen Festpreis.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Hilfreich sind in der Regel ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, Baupläne und Baubeschreibung sowie eine Wohn- und Nutzflächenberechnung. Bei Eigentumswohnungen kommen die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Welche Unterlagen für Ihren Fall tatsächlich nötig sind und was noch fehlt, besprechen wir vor Auftragserteilung gemeinsam.

Erkennt das Finanzamt das Gutachten an?

Das Finanzamt prüft jedes eingereichte Gutachten. Nach § 198 Abs. 2 BewG kann das Gutachten einer Person, die als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert ist, regelmäßig als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen. Eine Garantie für die Anerkennung gibt es dennoch nicht. Ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall lohnt, klären Sie am besten zusammen mit Ihrer Steuerberatung.

Gutachten bei Erbschaft und Schenkung

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, braucht fast immer einen belastbaren Wert: für das Finanzamt, für die Einigung unter Miterben oder für die Berechnung eines Pflichtteils. Wir ermitteln den Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB, also den Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.

Erbschaft- und Schenkungsteuer: Nachweis nach § 198 BewG

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt den Wert einer Immobilie in einem typisierten Verfahren. Dieses Verfahren arbeitet mit pauschalen Ansätzen und kann die Besonderheiten eines einzelnen Objekts nur eingeschränkt abbilden, etwa einen Sanierungsstau, Bauschäden, eine ungünstige Lage oder belastende Rechte.

Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Sie ihn nach § 198 BewG nachweisen. Als Nachweis kann nach § 198 Abs. 2 BewG regelmäßig das Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person dienen, die als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert ist. Grundlage der Bewertung sind die Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Maßgeblich ist der Wert am Bewertungsstichtag. Bei einer Erbschaft ist das in der Regel der Todestag, bei einer Schenkung der Tag ihrer Ausführung. Ein Gutachten kann deshalb auch rückwirkend auf einen zurückliegenden Stichtag erstellt werden.

Pflichtteil und Erbengemeinschaft

Auch zivilrechtlich kommt es auf den Verkehrswert an. Pflichtteilsberechtigte können nach § 2314 BGB verlangen, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird. In einer Erbengemeinschaft schafft ein neutrales Gutachten eine gemeinsame Grundlage, wenn eine Miterbin oder ein Miterbe die Immobilie übernehmen und die anderen auszahlen möchte.

Auf Wunsch aller Beteiligten erstellen wir das Gutachten als Schiedsgutachten. Die Beteiligten vereinbaren dann vorab, das Ergebnis als verbindlich anzuerkennen, was eine gerichtliche Auseinandersetzung oft vermeidet.

Rechte und Belastungen

Häufig ist eine geerbte oder geschenkte Immobilie nicht frei von Rechten Dritter. Ein vorbehaltener Nießbrauch, ein Wohnungsrecht, ein Erbbaurecht oder ein Überbau verändern den Wert erheblich. Wir bewerten solche wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen nachvollziehbar und weisen ihren Einfluss im Gutachten gesondert aus.

Gut zu wissen

Ob sich ein Gutachten für die Steuer lohnt, hängt vom Abstand zwischen dem Wert des Finanzamts und dem tatsächlichen Verkehrswert ab. Diese Frage klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung. Steuer- oder Rechtsberatung erbringen wir nicht.

TODO: Fachlich prüfen und ggf. um eigene Erfahrungen ergänzen (z. B. typische Fälle, Hinweise zu Fristen beim Finanzamt).